Wohneigentumsförderung: Drei Maßnahmen für mehr Immobilienbesitz

Wohneigentum ist ein wichtiger Teil der Altersvorsorge. Doch trotz niedriger Zinsen bleibt die Bundesrepublik ein Land der Mieter. Grund dafür sind neben dem mangelnden Angebot an Immobilien auch die hohen Eigenkapitalanforderungen und die erheblichen Kaufnebenkosten. Dabei gäbe es Wege aus dem Dilemma, zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW).

Der Anteil der Immobilienbesitzer stagniert.

Je teurer eine Immobilie, desto mehr Eigenkapital benötigen die Käufer: Banken erwarten häufig eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent. Hinzu kommen Nebenkosten – Grunderwerbssteuer, Makler- und Notargebühren –, die bei 10 Prozent und mehr des Kaufpreises liegen. Insgesamt müssen Käufer also oft 30 Prozent der Kaufsumme auf der hohen Kante haben. Allerdings hat nur ein Fünftel der Mieter ein Vermögen von mehr als 50.000 Euro. Das schlägt sich in der Wohneigentumsquote nieder: Seit 2011 stagniert der Anteil der Immobilienbesitzer in Deutschland bei 45 Prozent.

Eine Umstrukturierung der Grunderwerbsteuer könnte dies ändern. Die Steuer sollte so gestaltet werden, dass sie monatlich über einen Zeitraum von zehn Jahren beglichen werden kann, schlagen die IW-Forscher vor. Außerdem sollten die Bundesländer die Grunderwerbsteuer senken, bei Weiterverkäufen innerhalb von fünf Jahren jedoch eine Zusatzsteuer erheben. »So machen die Länder bei den Steuereinnahmen keine Verluste, gleichzeitig sanktioniert die Steuer die Spekulation mit Wohnungen«, erklärt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer.

Zudem sollten Möglichkeiten geprüft werden, die Immobilienfinanzierung von Geringverdienern zu unterstützen, um den notwendige Eigenkapitalanteil zu senken. Als dritte Maßnahme schlagen die IW-Forscher neue Finanzierungsmodelle vor. Beim Miet-Kauf-Modell etwa mieten potenzielle Käufer die Immobilie zunächst und kaufen sie dann zu einem festen Zeitpunkt, was den Kapitalbedarf senkt. »Die Mietzahlungen können dabei zu einem gewissen Teil auch als Anzahlung auf den Kaufpreis berücksichtigt werden«, sagt Voigtländer.

Trotz guter Rahmenbedingungen stagniert die Wohneigentumsbildung.

Lediglich ältere Haushalte sowie Haushalte mit besonders hohen Einkommen konnten ihre Wohneigentumsquote in den letzten Jahren steigern, in anderen Einkommensgruppen gab es dagegen teilweise sogar Rückgänge.

Ursächlich hierfür sind vor allem das mangelnde Angebot an Einfamilienhäusern sowie die hohen Anforderungen an das Eigenkapital. Aufgrund gestiegener Grunderwerbsteuern betragen die Erwerbsnebenkosten teilweise 10 Prozent und mehr der Kaufsumme. Hinzu kommen die Anforderungen der Banken, die ebenfalls aufgrund von Regulierungen steigend sind. Insgesamt müssen die Haushalte so oft 30 Prozent der Kaufsumme aus dem Vermögen bezahlen – nur 20 Prozent der Mieter verfügen jedoch über ein Finanzvermögen von mehr als 50.000 Euro. Der Mangel an Kapital ist damit das wesentliche Hemmnis für den Eigentumserwerb.

Um dies zu überwinden, werden in dieser Studie drei Vorschläge diskutiert:

  1. Die Grunderwerbsteuer sollte so gestaltet werden, dass die Steuer monatlich über einen Zeitraum von 10 Jahren beglichen werden kann. Außerdem sollte die Steuer gesenkt werden, wobei bei Verkäufen innerhalb von 5 Jahren jedoch eine Zusatzsteuer erhoben wird. So entstehen keine Einnahmenverluste und die Steuer sanktioniert zusätzlich die Spekulation mit Wohnungen.
  2. Der Staat sollte die Finanzierung von Geringverdienern durch Ausfallgarantien unterstützen. Hierdurch könnte der notwendige Eigenkapitalanteil deutlich verringert werden. Außerdem könnte die Tilgung der Darlehen durch Tilgungszuschüsse angeregt werden, was die Gefahr von Überschuldungen deutlich mindert.
  3. Notwendig sind darüber hinaus neue Finanzierungsmodelle. Ein Vorschlag stellen MietKauf-Modelle dar, bei denen der Haushalt zunächst mietet und die Immobilie dann zu einem festen Zeitpunkt kauft. Die Mietzahlungen können dabei zu einem gewissen Teil auch als Anzahlung auf den Kaufpreis berücksichtigt werden.

Die aktuelle Niedrigzinsphase, die nach derzeitigen Erwartungen noch länger anhalten wird, bietet die große Chance mehr Haushalten den Schritt ins Wohneigentum zu ermöglichen. Hierzu müssen die Rahmenbedingungen nun zügig verbessert werden.

[1] Die Studie wurde in Kooperation mit der Schwäbisch Hall Stiftung bauen-leben-wohnen erstellt. https://www.iwkoeln.de/studien/gutachten/beitrag/michael-voigtlaender-trends-in-der-wohneigentumsbildung-328449

 


 

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