Lokale Identität, überregionale Sogwirkung: Das bringt das Ding nach Osnabrück!

Michael Janssen, photo credit: Hamburger Ding

 

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2024 soll das Osnabrücker Ding im Herzen der Innenstadt eröffnen. Jens-Michael Janssen spricht über den dritten Standort des Büro-Mischkonzepts, das in Hamburg 2019 als Ding-Reihe startete und nächstes Jahr auch in Kiel eröffnet wird. Durch die Umnutzung der Galeria Kaufhof Immobilie finden Studenten, Startups und etablierte Firmen einen neuen Platz im Zentrum Osnabrücks und sorgen somit für eine starke Frequentierung, die besonders attraktiv für den Einzelhandel ist.

 

Interview mit Jens-Michael Janssen, Geschäftsleitung Imvest & Home United.

 

Die Ding-Reihe, die mit dem Hamburger Ding in der Hansestadt gestartet ist und als nächstes in Kiel eröffnet, kommt nun nach Osnabrück. Warum Niedersachsen?

Jens: Wir sehen Osnabrück als sehr spannenden Standort mit einer wirtschaftlich attraktiven Bevölkerungsstruktur. Speziell die drei Hochschulen sorgen für eine tolle Dynamik und studentisches Leben, Innovationskraft und Wachstum. Uns hat aber vor allem die attraktive Lage des Objektes am Rand der Innenstadt überzeugt, in der das Osnabrücker Ding entstehen wird. Sie ist gut angebunden, prominent im Stadtbild, bietet eine ausreichende Grundfläche und wird einen wichtigen Beitrag für eine innerstädtische Quartiersentwicklung leisten.

 

Wie habt ihr den Standort gefunden?

Jens: Wir haben genaue Vorstellungen, die wir in einem Ankaufprofil definiert haben. Mit unserem Maklernetzwerk und unseren Kontakten sind wir in ganz Deutschland auf der Suche und analysieren kontinuierlich diverse Objekte. In Osnabrück waren wir uns schnell einig, dass hier große Potentiale schlummern.

 

Das geplante Mischkonzept heißt bei Euch Cross-Community Space. Was ist das Ding-Konzept genau?

Jens: Wie in Hamburg setzen wir auf den Plattformgedanken. Digitale Technik und unterschiedliche Module der Nutzung binden lokale Partner aus Osnabrück ein und sorgen für eine Infrastruktur, die auch für überregionale Partner spannend ist und aktivierend wirkt. Die Inhalte New Work, Veranstaltungen, Sport und E-Sport, Gesundheit und Begegnung werden den lokalen Bedürfnissen implementiert und machen das Osnabrücker Ding zu einem funktionalen und identitätsstiftenden Knotenpunkt für Anwohner, Wirtschaft und Besucher der Innenstadt, der gerade auch für die weiteren Mieter im Gebäude einen attraktiven Nutzungsmix bedeutet. Welchen Anteil / Bedeutung haben die Büroflächen? Versteht ihr Euch in erster Linie als Büroimmobilie? Jens: Büronutzungen stellen nicht den einzigen, aber einen bedeuten Baustein des Nutzungskonzeptes dar. Zum einen besteht auf den Flächen des Osnabrücker Dings im Erdgeschoss sowie im 4. und 5. Obergeschoss die Möglichkeit, Büros in verschiedenster Form (feste oder flexible Vermietung von Arbeitsplätzen und Büros in verschiedenen Größen) anzumieten und somit Teil des Ding-Konzeptes zu werden. Zum anderen wird es im 3. Obergeschoss modernste Büroflächen geben, die über langfristige Verträge angemietet werden können. Zusätzlich beherbergt das Gebäude so viele weitere unterschiedliche, sich ergänzende Nutzungen, dass es sich nicht um eine klassische Büroimmobilie handelt, sondern um eine moderne Form des Dritten Ortes, also einen Ort der Gemeinschaft, der einen Ausgleich zu Privat- und Berufsleben bietet.

 

Inwieweit werden die Erfahrungen aus dem Hamburger Ding auf Osnabrück übertragen?

Jens: Grundsätzlich sind alle Module zur Nutzung, die auch im Hamburger Ding zu finden sind, auf das Osnabrücker Ding übertragbar. Allerdings gibt es Anpassungen aufgrund unserer Analysen der Stadt Osnabrück und der Lage des Objektes. Wir wollen auf die lokalen Bedürfnisse und Charakteristika reagieren können. So binden wir zum Beispiel die Universität Osnabrück aktiv ein.

 

In welcher Phase befindet sich das Projekt?

Jens: Derzeit laufen die Entkernungsarbeiten, damit im Anschluss mit der Sanierung des Gebäudes begonnen werden kann. Unser Zeitplan sieht die Eröffnung des Gebäudes im Jahr 2024 vor.

 

Welche Rolle spielt der Einzelhandel im Osnabrücker Ding?

Jens: Die prominente innerstädtische Lage am inneren Straßenring der Stadt Osnabrück in einem sehr bekannten Gebäude ist schon mal ein großes Asset. Auch die Hauptbushaltestelle liegt nur 100 Meter entfernt. Dazu punkten wir mit einer sehr gemischten urban geprägten Nutzerstruktur und überdurchschnittlichen Frequentierungsraten auch außerhalb von regulären Öffnungszeiten und am Wochenende. Perfekt ergänzt wird unser Angebot durch das zum Objekt gehörende öffentliche Parkhaus mit weit über 150 Stellplätzen.

 

Erwartet ihr eine Belebung des Stadtteils?

Jens: Durch die Vielfalt an Nutzungsmöglichkeiten der Flächen werden neue Zielgruppen angesprochen, welche die Innenstadt frequentieren werden. Die Studenten und Lehrkräfte, die im Osnabrücker Ding angesiedelt sein werden, verstärken diesen Prozess. Das Osnabrücker Ding wird ein Ort der Begegnung für alle Altersgruppen. Es entsteht eine attraktive Ergänzung zu der ansonsten vorherrschenden Einzelhandelsnutzung. Und nicht zuletzt werden durch die Events in den Abendstunden und an Wochenenden auch nach der Schließung der umliegenden Geschäfte Menschen in die Innenstadt gezogen.

 

Wie seht ihr den Strukturwandel der Innenstädte? Warum ist die Umnutzung von Immobilien notwendig?

Jens: Der Strukturwandel hat sich massiv beschleunigt. Durch das veränderte Kaufverhalten hat der traditionelle stationäre Einzelhandel immer größere Probleme. Am schwierigsten ist es in den innerstädtischen Obergeschossen. Monostrukturelle, also den auf Einzelhandel fokussierte Innenstädte, sind einfach nicht mehr attraktiv. Es braucht heute gute Gründe jenseits des Shoppings, um die Menschen in die Innenstädte zu bringen. Dazu zählt die Eventisierung: Wer echte Erlebnisse und Begegnung ermöglicht, wird Publikum anziehen. Und mit unserem Konzept ist das optimal umsetzbar.

 

Welche Mieter und Partner seht ihr im Osnabrücker Ding?

Jens: Neben der Universität und Anbieter aus dem Einzelhandel spricht mein Kollege Andre Junkerkalefeld, der für die Vermarktung bei uns leitet, derzeit mit innerstädtischen Versorgern, Drogeriemärkten und anderen Filialisten über mögliche Anmietungen im Objekt. Das Objekt ist vor allem auch für Startups, Scaleups und Agenturen spannend.

 

Gibt es neue Partnerschaften, die ihr in Osnabrück testet?

Jens: Ja, wir haben uns mit der Universität auf eine Kooperation geeinigt, über die wir uns sehr freuen. Zwei Fachbereiche haben Flächen angemietet, und die Studenten und Lehrkräfte werden in die Nutzung des Ding-Konzepts miteingebunden. So wird das Osnabrücker Ding zum Beispiel mit seiner Welcome Lounge wie auch im Hamburger Ding zum Treffpunkt werden, wo unter anderem auch studentische Ausstellungen und universitäre Veranstaltungen stattfinden werden.

 

Welche Rolle spielt Nachhaltigkeit beim Osnabrücker Ding?

Jens: Das Gebäude wird nach modernsten ESG-Standards entwickelt. Beispielweise werden alte Baustoffe entweder von uns wiederverwendet oder über eine Internetplattform verkauft. Dazu zählt die alte Horten Fassade, von der wir 100 Quadratmeter selbst im neuen Ausbau verwenden und den Rest veräußern. Aber auch Fester, Brandschutztüren, Beschilderungen und das Mobiliar werden wiederverwertet.

 

Bieten Mittelstädte und Großstädte abseits der Metropolen besonderen Gestaltungsspielraum für Immobilienentwickler?

Jens: Die Akzeptanz unseres Ding-Konzeptes sowie die Bereitschaft von Politik und Verwaltung, dieses zu unterstützen und die bauliche Umsetzung voranzutreiben, sehen wir in kleineren wie auch größeren Städten. In Mittelstädten sind aber die Wege, grade auch zu möglichen Partnern vor Ort, kürzer. Das macht es sehr spannend.

 

Welchen Stressfaktoren seht ihr Euch im Rahmen der unterschiedlichen Krisen und der Zinserhöhung aktuell als Projektentwickler gegenüber? Gibt es Auswirkungen auf das Projekt in Osnabrück?

Jens: Wie viele andere Marktteilnehmer auch sehen wir uns beispielsweise mit erhöhten Baukosten konfrontiert. Da wir aber keinen kompletten Neubau anstreben, wirken sich die Baukostensteigerungen weniger auf unser Projekt aus.

 

Die Assetklasse Büroimmobilien steht seit Corona im Brennglas der Aufmerksamkeit. Wie ordnest Du die Perspektiven ein und welche Sonderrolle haben Coworking- Konzepte?

Jens: Die Entwicklung hin zu Remote Work, Homeoffice und Coworking gab es schon vor Corona, aber die Pandemie hat die Entwicklung sehr stark beschleunigt. Wir antizipieren daher mittel- und langfristig deutlich mehr Anmietungen im Bereich Coworking. Vor allem aber glauben wir an den Katalysator-Effekt unserer Cross- Community, die durch interessante Inhalte wie Veranstaltungen, Sport und E-Sport eine Sogwirkung für Partner, Projekte, Arbeitnehmer und Arbeitgeber entfaltet.

 

Wie könnten Coworking-Immobilien effektiver bewertet werden?

Jens: Gutachter und Immobilienbewerter sind zunehmend offen für eine neue, weitergehende Form der Bewertung, die nicht nur Einnahmen aus der Vermietung von Flächen betrachtet, sondern auch die aus Veranstaltungen, Partnerschaften, Werbung, Merchandise, Cross-Selling und vielem mehr. Das stimmt uns optimistisch, zumal wir uns mit Verbänden der Immobilienbewerter diesbezüglich in engen Austausch befinden, um das Modell und dessen Potentiale zu erläutern.

 

Sind innovative Wohnkonzepte wie Servicewohnen oder Single Apartments ein Faktor, wenn Innenstädte neu belebt werden sollen?

Jens: Auf jeden Fall! Innenstädte müssen ganzheitlich neu gedacht werden. Vor allem normales Wohnen sollte berücksichtigt und integriert werden, um Innenstädte mit Leben zu füllen.

Über IMVEST Projektentwicklung Ob Wohnen oder Gewerbe, Neubau oder Revitalisierung, Einzelobjekt oder Quartiersentwicklung: Die IMVEST Gruppe ist seit über 30 Jahren im gesamten immobilienwirtschaftlichen Zyklus tätig, findet stets das richtige Konzept sowie die passende Strategie und setzt die Projekte individuell Schritt für Schritt, Stein für Stein in die Tat um – planerisch und technisch, strategisch und kreativ, kaufmännisch sinnvoll.